Cómo vender tu piso: guía completa
para propietarios
Todo lo que necesitas saber antes de tomar una decisión: precio, proceso, impuestos y casos especiales. Sin letra pequeña.
4,9 en Google
+380 propietarios
nos avalan
+20 años
Expertos vendiendo
viviendas
Casos difíciles
Especialistas en
herencias y VPO
Sin letra pequeña
Solo cobramos
si vendemos tu piso
¿Cuánto tiempo tarda en venderse un piso?
La mayoría de propietarios que tardan más de 6 meses en vender cometieron el mismo error: salir al mercado con un precio demasiado alto. No porque quisieran especular, sino porque nadie les explicó bien cómo funciona el mercado.
Acumula días en portales
La vivienda pierde el "efecto novedad" y se va quemando semana tras semana en el mercado.
Genera desconfianza entre compradores
Al ver que pasa el tiempo y no se vende, los compradores potenciales asumen que el piso tiene algún problema oculto.
Acaba vendiéndose más barato
Se termina cerrando por un valor inferior al que se habría conseguido si hubiera salido bien valorado desde el primer día.
Cómo funciona la venta de un piso: los 5 pasos reales
Lo que pasa desde que nos llamas hasta que firmas en notaría.
Paso 1
Valoración real de tu vivienda
No es lo que te gustaría obtener. Es el precio al que compradores reales van a comprarlo hoy, según operaciones cerradas en tu zona.
Paso 2
Preparación y fotografía
Un piso bien fotografiado recibe el doble de contactos en portales. Reportaje profesional, descripción optimizada, publicación simultánea en todos los portales.
Paso 3
Visitas con compradores cualificados
Antes de que alguien entre a tu casa, ya tiene financiación confirmada o liquidez demostrada. Sin curiosos, sin perder el tiempo.
Paso 4
Oferta, negociación y reserva
Recibes todas las ofertas por escrito. Tú decides. Negociamos en tu nombre para que no dejes dinero sobre la mesa.
Paso 5
Notaría y entrega de llaves
Gestionamos toda la documentación previa. Tú solo tienes que aparecer a firmar.
¿Cuánto vale tu piso? Así se calcula el precio correcto
Tasación vs. precio de mercado
La tasación bancaria y el precio de venta son dos cosas distintas. La tasación te la pide el banco del comprador para conceder la hipoteca. El precio de mercado es lo que alguien está dispuesto a pagar hoy. Pueden coincidir o no.
Cómo hacer una valoración comparativa (CMA)
Se analiza qué pisos similares al tuyo (misma zona, metros, planta, estado) se han vendido en los últimos 3-6 meses. No lo que piden, sino lo que se ha pagado de verdad. La diferencia entre precio de oferta y precio real de cierre en España suele ser del 5-10%.
Los 5 factores que más afectan al precio
Factores clave:
- Superficie útil y distribución
- Planta y orientación
- Estado de conservación y reforma
- Certificado energético (D o superior suma hasta un 6%)
- Demanda real en esa calle/barrio en este momento
¿Por cuánto puedes vender tu piso? Descúbrelo gratis
Sin compromiso. Sin letra pequeña.
Te llamamos en menos de 24 horas.
Paso 1 de 4
es Español
Valora tu inmueble GRATIS en un instante
Elige tu inmueble a valorar.
Casa
Piso
Local / Oficina
Terreno
Documentos que necesitas tener antes de vender tu piso
La mayor parte de estos documentos los gestionamos nosotros.
| Documento | Qué es y cómo obtenerlo |
|---|---|
Escrituras originales de compraventa |
Es la copia autorizada firmada ante notario que acredita que eres el propietario. Si la has perdido, debes solicitar una copia autorizada en la misma notaría donde se firmó o acudir al Registro de la Propiedad. |
Nota simple registral |
Confirma que eres el propietario oficial y si la vivienda tiene cargas. Se solicita fácilmente online en el Colegio de Registradores (~10€). |
Certificado y etiqueta de eficiencia energética |
Es el documento técnico oficial junto con su correspondiente etiqueta que califica el consumo de la vivienda. Es obligatorio por ley para vender. Lo expide un técnico certificador habilitado tras realizar una visita. Coste aprox. 100-200€. |
Certificado de titularidad bancaria |
Documento oficial emitido por tu banco que confirma que eres el titular de la cuenta donde se va a ingresar el dinero de la venta o donde se transferirán los fondos el día de la firma. Se descarga gratis y al instante desde la app o web de tu banco. |
ITE / IEE |
Solo si el edificio tiene más de 50 años o si el Ayuntamiento lo requiere. Lo gestiona la comunidad de propietarios. |
Últimos recibos de IBI, basuras y vado |
Acreditan que estás al corriente de los impuestos y tasas municipales. Debes presentar el último recibo pagado del IBI, la tasa de recogida de basuras y, si la vivienda dispone de entrada de carruajes, el del vado. Se descargan en la sede electrónica del Ayuntamiento. |
Certificado de deudas con la comunidad de propietarios |
Demuestra que estás al corriente de pago de las cuotas y derramas. Lo emite y firma el administrador de fincas con el visto bueno del presidente de la comunidad de propietarios. |
Certificado de deuda hipotecaria |
Si tienes hipoteca, el banco emite el certificado de saldo pendiente para cancelarla en notaría. |
DNI vigente |
Obvio, pero más de uno ha llegado a notaría con el DNI caducado. ¡Revísalo antes! |
Escrituras originales de compraventa
Es la copia autorizada firmada ante notario que acredita que eres el propietario. Si la has perdido, debes solicitar una copia autorizada en la misma notaría donde se firmó o acudir al Registro de la Propiedad.
Nota simple registral
Confirma que eres el propietario oficial y si la vivienda tiene cargas. Se solicita fácilmente online en el Colegio de Registradores (~10€).
Certificado y etiqueta de eficiencia energética
Es el documento técnico oficial junto con su correspondiente etiqueta que califica el consumo de la vivienda. Es obligatorio por ley para vender. Lo expide un técnico certificador habilitado tras realizar una visita. Coste aprox. 100-200€.
Certificado de titularidad bancaria
Documento oficial emitido por tu banco que confirma que eres el titular de la cuenta donde se va a ingresar el dinero de la venta o donde se transferirán los fondos el día de la firma. Se descarga gratis y al instante desde la app o web de tu banco.
ITE / IEE
Solo si el edificio tiene más de 50 años o si el Ayuntamiento lo requiere. Lo gestiona la comunidad de propietarios.
Últimos recibos de IBI, basuras y vado
Acreditan que estás al corriente de los impuestos y tasas municipales. Debes presentar el último recibo pagado del IBI, la tasa de recogida de basuras y, si la vivienda dispone de entrada de carruajes, el del vado. Se descargan en la sede electrónica del Ayuntamiento.
Certificado de deudas con la comunidad de propietarios
Demuestra que estás al corriente de pago de las cuotas y derramas. Lo emite y firma el administrador de fincas con el visto bueno del presidente de la comunidad de propietarios.
Certificado de deuda hipotecaria
Si tienes hipoteca, el banco emite el certificado de saldo pendiente para cancelarla en notaría.
DNI vigente
Obvio, pero más de uno ha llegado a notaría con el DNI caducado. ¡Revísalo antes!
¿Cuánto se paga a Hacienda al vender un piso?
Esta es la pregunta que más veces nos hacen. Y la que más miedo da. La respuesta honesta es: depende.
Depende de cuánto pagaste, cuánto vendes, cuántos años llevas en el piso y tu situación personal.
Ganancia patrimonial en el IRPF
Si vendes un inmueble (si no es tu vivienda habitual, como una segunda residencia, un piso de alquiler, un local o una herencia), deberás tributar obligatoriamente en tu declaración de la renta por la ganancia patrimonial obtenida (la diferencia positiva entre el valor de venta y el de adquisición).
Los tipos de gravamen aplicables sobre esa ganancia neta son:
Los tipos de gravamen aplicables sobre esa ganancia neta son:
- Hasta 6.000€ de ganancia: 19%
- Entre 6.000€ y 50.000€: 21%
- Entre 50.000€ y 200.000€: 23%
- Más de 200.000€: 27%
Importante: Al no ser vivienda habitual, no puedes acogerte a la exención por reinversión. Sin embargo, para reducir la ganancia tributable, puedes sumarle al precio de compra todos los gastos originales (notaría, registro, IVA/ITP o comisiones) y restarle al precio de venta los gastos actuales (plusvalía municipal, comisión de agencia e incluso los gastos de cancelación de hipoteca).
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es un impuesto del Ayuntamiento que grava el incremento del valor del suelo desde que compraste la propiedad. Desde 2021 coexisten dos métodos diferentes de cálculo y puedes elegir libremente el que te salga más barato.
Nota clave: Si demuestras que has vendido a pérdida (por menos dinero del que te costó comprarlo), estás completamente exento y no pagas nada.
Exenciones clave
Existen situaciones legales que te permiten no pagar impuestos por la venta:
- Mayores de 65 años: Están 100% exentos de pagar el IRPF por la venta de su vivienda habitual. Es uno de los beneficios fiscales más importantes y menos conocidos.
- Reinversión en vivienda habitual: Si vendes tu casa habitual y usas ese dinero para comprar otra vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años, puedes quedar exento total o parcialmente.
- Vivienda habitual con hipoteca pendiente: Se contemplan exenciones adicionales en determinados casos específicos según la aplicación de la normativa.
Los cálculos exactos dependen de tu caso. Nuestros asesores te hacen una estimación gratuita antes de que decidas nada.
¿Inmobiliaria o venderlo solo? La comparativa honesta
Esta pregunta la hacen casi todos los propietarios.
Y tiene respuesta: depende del valor de tu tiempo y de cuánto margen tienes para equivocarte en el precio.
| Venta particular | Inmobiliaria R House | |
|---|---|---|
| Coste | Sin honorarios | % sobre precio de venta |
| Precio conseguido | Suele ser inferior | Maximizado por negociador experto |
| Tiempo invertido por tu parte | Muy alto (visitas, llamadas, trámites) | Mínimo (nosotros nos encargamos de todo) |
| Filtrado de compradores | No | Sí (pre-cualificación completa) |
| Gestión documental | Tú solo | Completa |
| Conocimiento local | No | Sí (experto en tu zona) |
| Pago si no se vende | — | No (solo si hay venta) |
Venta particular
CosteSin honorarios
PrecioSuele ser inferior
Tiempo por tu parteMuy alto
CompradoresNo
DocumentaciónTú solo
Conocimiento localNo
Si no se vende—
Inmobiliaria R House
Coste% sobre precio de venta
PrecioMaximizado por negociador experto
Tiempo por tu parteMínimo (nosotros nos encargamos de todo)
CompradoresSí (pre-cualificación completa)
DocumentaciónCompleta
Conocimiento localSí (experto en tu zona)
Si no se vendeNo (solo si hay venta)
Lo que dicen propietarios que ya vendieron con nosotros
¿Tu caso tiene alguna particularidad? También lo resolvemos
No todos los pisos se venden igual.
Estas son las situaciones más frecuentes que gestionamos a diario.
Con inquilino dentro
Sí se puede vender. El inquilino tiene derecho de tanteo pero no puede bloquearte. Te explicamos los plazos y cómo hacerlo bien.
→
Piso heredado
Primero la herencia, luego la venta. Te acompañamos con el orden correcto: impuesto de sucesiones, escritura de herencia y cancelación de cargas.
→
Con hipoteca pendiente
La hipoteca se cancela en la misma notaría con el dinero de la venta. No necesitas haberla pagado antes de firmar.
→
Para comprar otro piso
Coordinamos las dos operaciones. Nada de quedarte sin casa ni sin dinero en ningún momento.
→
Divorcio o separación
Cuando hay que liquidar la sociedad de gananciales o un condominio, hay pasos legales concretos. Sin dramas añadidos.
→
Vender piso VPO/VPPL
Descalificaciones, autorizaciones de venta o precios máximos legales según comunidad. Sabemos cómo gestionar y desbloquear la venta.
→
Preguntas frecuentes al vender tu piso
¿Cuánto tarda en venderse un piso en Madrid?
El plazo medio ronda los 3-6 meses, aunque varía mucho según la zona y el precio. En municipios como Alcorcón, Móstoles o Leganés, un piso bien valorado y bien presentado puede encontrar comprador en 4-8 semanas. El error más común es salir con un precio alto y bajar después: eso acumula días en portales, genera desconfianza en los compradores y acaba perjudicando el precio final que consigues.
¿Cuáles son los pasos para vender un piso?
Básicamente cinco: primero, valorar el precio de mercado real (no lo que quisieras obtener, sino lo que un comprador pagará hoy). Segundo, preparar el inmueble y publicar con fotografía profesional en todos los portales. Tercero, gestionar las visitas filtrando compradores cualificados. Cuarto, negociar la oferta y firmar el contrato de arras. Y quinto, cerrar en notaría. Cada fase importa, pero la primera —fijar el precio correcto desde el inicio— condiciona todo lo demás.
¿Cómo sé a qué precio poner mi piso?
Comparando con operaciones realmente cerradas, no con lo que piden otros propietarios en portales. Lo que se anuncia y lo que se paga de verdad puede diferir un 5-10%. Las fuentes más fiables son el Portal del Notariado, los datos del Catastro y el historial de ventas recientes en tu misma calle o barrio. En R House hacemos esa valoración comparativa de mercado (CMA) de forma gratuita y en 24 horas, sin inflar el número para captarte.
¿Cuánto tiempo tengo que esperar para vender si quiero un buen precio?
La primera semana desde que sale a la venta es la más valiosa de todo el proceso. Los compradores activos monitorizan los portales constantemente y reaccionan rápido ante una nueva publicación bien valorada. Si pasados 30-45 días no hay ofertas serias, suele ser una señal de que el precio de salida no era el correcto, no de que el mercado esté mal. Cuanto antes se detecta ese ajuste, menos margen se pierde.
¿Puedo vender mi piso sin inmobiliaria?
Sí, legalmente no necesitas intermediarios. Lo que hay que valorar honestamente es si tienes tiempo para gestionar visitas, experiencia negociando operaciones grandes y acceso a una base de compradores activos con financiación confirmada. Los propietarios que venden solos suelen tardar más y conseguir un precio ligeramente inferior, no porque sean menos capaces, sino porque no tienen acceso a las mismas herramientas de cualificación ni al volumen de demanda que maneja una agencia activa en la zona.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?
En España la horquilla habitual está entre el 3% y el 6% del precio de venta, según el tipo de servicio y la zona. En R House somos transparentes desde el primer día: te explicamos exactamente qué pagarías antes de que firmes nada. Y recuerda el punto más importante: si el piso no se vende, no cobramos. Nuestro interés es conseguirte el precio más alto posible, no cerrar operaciones rápido para cobrar cuanto antes.
¿Qué es la exclusiva inmobiliaria y me conviene firmarla?
La exclusiva significa que una sola agencia gestiona la venta. Mucha gente la rechaza pensando que les limita, pero funciona al revés: cuando R House trabaja en exclusiva, invierte el 100% de sus recursos —publicidad, tiempo, base de compradores— en tu inmueble. Si tu piso está en diez portales con cinco agencias distintas, el comprador lo ve repetido y piensa que algo falla o que el propietario está desesperado. Eso baja las ofertas.
¿Es mejor poner el piso en varias inmobiliarias a la vez?
Parece lógico pensar que más agencias equivale a más visibilidad, pero en la práctica suele ser contraproducente. Un piso publicado en múltiples agencias aparece repetido en portales, a veces con precios distintos, lo que genera desconfianza en el comprador. Además, ninguna agencia invierte recursos en un inmueble que puede perder ante otra. El resultado habitual es un proceso más largo y un precio final más bajo del que se habría conseguido con una gestión enfocada.
¿Qué documentos necesito para vender mi piso?
Los imprescindibles: escritura de compraventa, nota simple registral actualizada, certificado de eficiencia energética (obligatorio por ley), últimos recibos del IBI y certificado de deudas con la comunidad de propietarios. Si tienes hipoteca pendiente, también el certificado de deuda del banco para cancelarla en notaría. En R House gestionamos la mayor parte de este papeleo por ti. Tú solo necesitas tener la escritura a mano y saber si hay hipoteca pendiente.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para vender?
Sí, es obligatorio por ley desde 2013 para vender o alquilar cualquier inmueble en España. Lo emite un técnico certificado homologado. Tiene una validez de 10 años. El coste ronda los 100-200€ según el tamaño del piso y el plazo es de 2 a 5 días hábiles. Sin él no puedes publicar el anuncio en los portales inmobiliarios. En R House te indicamos técnicos de confianza en tu zona o lo gestionamos directamente.
¿Cuánto se paga a Hacienda al vender un piso?
Si vendes más caro de lo que compraste, tributas por la ganancia patrimonial en la declaración de la renta al tipo del 19% (hasta 6.000€ de ganancia), 21% (hasta 50.000€), 23% (hasta 200.000€) o 27% (más de 200.000€). A eso se suma la plusvalía municipal que pagas al Ayuntamiento. Hay exenciones importantes que mucha gente desconoce: los mayores de 65 años están completamente exentos del IRPF si venden su vivienda habitual, y hay exención parcial o total si reinviertes en otra vivienda habitual en los 2 años siguientes.
¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?
Es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo paga el vendedor y lo recauda el Ayuntamiento donde está el inmueble. Grava el incremento del valor del suelo desde que compraste. Desde 2021 existen dos métodos de cálculo (objetivo y real) y puedes elegir el que te resulte más favorable. Si vendes a pérdida —es decir, por menos de lo que pagaste— estás exento de este impuesto.
¿Los mayores de 65 años pagan impuestos al vender su piso?
Si venden su vivienda habitual, no pagan IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Es una exención total, independientemente del precio de venta y de la ganancia obtenida. Solo aplica a la vivienda habitual, entendida como aquella en la que han residido de forma continuada al menos 3 años. La plusvalía municipal sí se paga con normalidad, salvo que el Ayuntamiento tenga alguna bonificación específica para este perfil.
¿Puedo vender mi piso si aún tengo hipoteca pendiente?
Sí, sin problema. La hipoteca no es un impedimento para vender. El día de la firma en notaría, con el dinero que paga el comprador, el banco recibe lo que se le debe y cancela la hipoteca en el mismo acto. Recibes la diferencia entre el precio de venta y la deuda pendiente. No necesitas haberla amortizado antes ni conseguir permiso del banco para vender. R House coordina con tu entidad bancaria para que todo esté listo el día de la firma.
¿Puedo vender mi piso con un inquilino dentro?
Sí se puede, aunque hay que seguir un procedimiento legal concreto. El inquilino tiene derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto): hay que notificarle la intención de venta y las condiciones, y tiene un plazo para decidir si quiere comprar en esas mismas condiciones. Si no ejerce ese derecho, puedes vender a un tercero. El nuevo propietario queda subrogado en el contrato de alquiler existente si este no ha concluido. R House gestiona todo este proceso de principio a fin.
¿Vale la pena hacer reformas antes de vender?
Depende del tipo de reforma. Pequeñas actuaciones de presentación —pintura fresca, reparaciones visibles, limpieza a fondo, quitar muebles que sobrecargan los espacios— casi siempre tienen retorno positivo porque mejoran mucho la fotografía y la primera impresión. Las reformas integrales grandes raramente se recuperan al 100% en el precio de venta. Antes de invertir nada, consúltanos: te diremos exactamente qué actuaciones tienen retorno real en tu zona y cuáles no compensan.
¿Qué es el home staging y sirve para vender más rápido?
El home staging es la preparación del inmueble para la venta: redistribución de muebles, despersonalización, mejoras de iluminación y pequeños arreglos para que el piso fotografíe bien y genere buena primera impresión. Varios estudios del sector indican que los inmuebles con home staging se venden hasta un 30% más rápido y con menos descuento en el precio final. No requiere grandes inversiones; en muchos casos son cambios menores que hacen una diferencia visual importante.
¿Cuáles son los gastos totales de vender un piso en España?
Los gastos habituales del vendedor son: honorarios de la inmobiliaria (3-6% del precio), plusvalía municipal (variable según Ayuntamiento y tiempo de tenencia), cancelación registral de la hipoteca si la hay (aprox. 700-1.200€), parte proporcional de notaría y los honorarios de gestoría si la usas. El IRPF sobre la ganancia patrimonial se liquida en la declaración de la renta del año siguiente. En conjunto, entre el 5% y el 10% del precio de venta según la situación concreta de cada operación.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso desde que encargo la venta hasta que cobro?
Desde que firmamos el encargo de venta hasta que cobras en notaría, el proceso habitual oscila entre 2 y 4 meses en condiciones normales de mercado. Una parte depende de cuánto tardes en encontrar comprador (días si el precio es correcto, meses si no lo es) y otra del comprador: si necesita hipoteca, el banco tarda entre 3 y 6 semanas en aprobarla y tasar el inmueble. Con el precio bien fijado desde el inicio, los tiempos se reducen considerablemente.
¿Tengo que pagar algo si al final no se vende mi piso?
Depende del tipo de contrato que firmes con la agencia. En R House solo cobramos honorarios si hay venta. Si después del período de encargo no hemos conseguido vender, no pagas nada. Esto es diferente de lo que ofrecen algunas plataformas de tarifa fija que cobran independientemente del resultado. Para nosotros, alinear nuestros intereses con los tuyos es la única forma honesta de trabajar: si no vendes, nosotros tampoco ganamos.
Vendemos pisos en el sur y noroeste de Madrid
Si tu piso está en alguno de estos municipios, conocemos el mercado local igual de bien.