Vender un piso con ITE desfavorable en Madrid
Sí, puedes vender tu piso aunque la ITE del edificio haya salido desfavorable. No es una ilegalidad ni un bloqueo. Lo que cambia es cómo se fija el precio, quién asume la obra y cómo se protege la financiación del comprador. Si eso se gestiona bien desde el principio, la venta sale adelante sin regalar el piso.
Valoración realista con el efecto de la ITE ya descontado
Derrama y obra pactadas por escrito en arras y escritura
Un asesor fijo que gestiona la comunidad y la negociación
4,9 en Google
Casi 475 reseñas
verificadas
Casos complejos
Derramas, herencias,
VPO y proindivisos
+20 años
Vendiendo viviendas
en el sur de Madrid
Un asesor fijo
De la valoración
a la notaría
¿Se puede vender un piso con la ITE desfavorable? Sí, y esto es lo que cambia
Ninguna norma prohíbe vender una vivienda en un edificio con la ITE desfavorable. Tienes una sola obligación de fondo: informar al comprador del resultado y de las obras pendientes. Ocultarlo abre la puerta a una reclamación por vicios ocultos. Contarlo bien, en cambio, te da el control de la negociación.
Lo que sí cambia:
- El precio. El comprador descuenta lo que cree que le va a costar la obra.
- La negociación. Hay que decidir quién asume la derrama, y dejarlo por escrito.
- La financiación. El banco del comprador va a mirar el estado del edificio.
Qué significa realmente una ITE desfavorable
Una ITE desfavorable significa que el técnico ha detectado deficiencias en elementos comunes y que la comunidad tiene que repararlas en un plazo. Suelen estar en la fachada, la cubierta, las bajantes, la fontanería general o, en menos casos, la estructura.
No significa que el edificio sea inseguro ni que tu piso sea inhabitable. En muchos edificios de los años 60, 70 y 80 del sur de Madrid, lo que sale desfavorable es la fachada o las instalaciones comunes. Son obras conocidas y presupuestables.
ITE desfavorable, ITE sin pasar e IEE: no es lo mismo
ITE desfavorable
El edificio ha pasado la inspección y hay obras que hacer. Se vende informando del resultado.
ITE sin pasar
La comunidad no ha hecho la inspección obligatoria. En la Comunidad de Madrid la ITE es obligatoria a partir de los 30 años de antigüedad y se repite cada 10.
Si no está hecha, la venta suele cerrarse con una cláusula en la que el comprador exonera al vendedor. Normalmente tiene un coste en precio.
IEE (Informe de Evaluación del Edificio)
Es la versión ampliada de la ITE: además del estado de conservación, revisa accesibilidad y eficiencia energética. Se exige a los edificios de viviendas de más de 50 años.
En Madrid capital te pueden pedir una u otro según la antigüedad del edificio.
Cómo afecta la ITE desfavorable al precio de venta
Lo que baja el precio no es la ITE, es no saber cuánto costará la obra
Cuando un comprador lee "ITE desfavorable" sin más datos, imagina el peor escenario y oferta en consecuencia. Cuando lee "fachada desfavorable, presupuesto aprobado de X € por vivienda, derrama en 12 cuotas", tiene una cifra. Sobre una cifra se negocia; sobre un miedo, no.
Por eso lo primero que hacemos es conseguir el informe completo, el presupuesto (si existe) y las actas de la comunidad. Con esos papeles, la rebaja se discute sobre un número real y no sobre la imaginación del comprador.
No todos los defectos pesan igual
| Deficiencia | Qué suele implicar | Peso en la negociación |
|---|---|---|
| Fachada (desprendimientos, fisuras, balcones) | Obra con andamio, derrama importante | Alto si no hay presupuesto |
| Cubierta y azotea | Impermeabilización o reparación | Medio |
| Bajantes, saneamiento y fontanería general | Sustitución de instalaciones comunes | Medio-bajo |
| Estructura y cimentación | Estudio técnico y refuerzo | Muy alto: exige informe técnico previo |
Quién paga la derrama de la ITE cuando vendes el piso
Es la pregunta que más discusiones genera, y la respuesta depende del momento en que esté la derrama.
Si la derrama ya está aprobada
La Ley de Propiedad Horizontal carga la derrama a quien es propietario cuando el pago es exigible, pero hay interpretaciones distintas sobre cuál es ese momento.
Además, la vivienda responde ante la comunidad de las deudas del año en curso y de los tres anteriores. Lo que manda es lo que se pacte por escrito entre vendedor y comprador. Ese pacto no obliga a la comunidad, pero sí a las partes.
Si la obra aún no tiene presupuesto ni derrama
La derrama la pagará quien sea propietario cuando se apruebe y sea exigible.
Aun así, tienes que informar de que hay obras pendientes. El comprador lo va a tener en cuenta en el precio, y es mejor que lo haga con información que a ciegas.
Cómo dejarlo por escrito en las arras y en la escritura
Dejamos fijado el importe o la estimación de la derrama, quién la asume y cómo se paga: descuento en el precio o retención en notaría.
En la escritura se incorpora el certificado de deudas con la comunidad, que acredita qué está pagado y qué no.
3 formas de vender tu piso con ITE desfavorable (y cuándo conviene cada una)
Opción 1: Vender con un descuento pactado sobre el coste de la obra
Bajas el precio en una cantidad vinculada al presupuesto de la obra y el comprador asume la derrama.
Conviene si hay presupuesto aprobado y quieres cerrar rápido sin adelantar dinero.
Ojo: sin presupuesto, el comprador pedirá más descuento del necesario.
Opción 2: Vender reteniendo el importe de la derrama en la notaría
Se vende a precio de mercado y, en la firma, se retiene del precio la parte de la derrama que te corresponde. Ese importe se paga directamente a la comunidad.
Conviene si la derrama está aprobada y cuantificada.
Ventaja: el comprador tiene la garantía de que la deuda queda saldada y tú no rebajas más de lo que cuesta la obra.
Opción 3: Adelantar tu parte de la derrama antes de vender
Si la comunidad lo permite, pagas tu cuota de la obra antes de poner el piso a la venta y lo vendes sin cargas pendientes con la comunidad.
Conviene si tienes liquidez y la obra ya está en marcha.
Ojo: mientras la obra no termine, el dictamen sigue siendo desfavorable. Hay que explicarlo bien en la visita.
| Descuento | Retención en notaría | Adelantar la derrama | |
|---|---|---|---|
| Dinero que adelantas | Ninguno | Ninguno | Tu cuota de la obra |
| Rapidez de venta | Alta | Alta | Media |
| Riesgo de malvender | Medio (si no hay presupuesto) | Bajo | Bajo |
| Requisito | Presupuesto o estimación | Derrama aprobada y cuantificada | Liquidez y acuerdo de la comunidad |
Lo que te va a pedir el comprador (tenlo listo antes de la primera visita)
Un comprador con dudas no negocia: desaparece o hace una oferta baja. Cuanto antes tenga respuestas, más fuerte es tu posición.
El informe de la ITE y su dictamen
Qué se inspeccionó, qué salió desfavorable y qué plazo marca el ayuntamiento para subsanarlo.
Las actas de la comunidad y el presupuesto de la obra
Muestran si hay derrama aprobada, cuánto es por vivienda y cómo se va a pagar. Si todavía no hay presupuesto, indican al menos en qué punto está la comunidad.
El certificado de deudas con la comunidad
Lo emite el administrador con el visto bueno del presidente. Refleja si estás al corriente de pago e incluye las derramas pendientes. Se incorpora a la escritura.
Nosotros pedimos estos documentos al administrador de fincas antes de publicar el anuncio, y no cuando el comprador ya está preguntando.
¿Le darán la hipoteca al comprador si la ITE es desfavorable?
Qué revisa la tasadora del banco
La tasación valora el estado del edificio. Una ITE desfavorable con obras importantes sin resolver puede hacer que la tasación salga más baja o que la entidad sea más prudente con el importe que presta. Cada banco lo trata a su manera.
Cómo evitamos que la financiación tumbe la venta
- Filtramos compradores con la financiación ya estudiada antes de enseñar el piso.
- Entregamos al comprador toda la documentación de la ITE y de la comunidad desde el principio, para que su banco no se encuentre sorpresas.
- Ajustamos las arras a los plazos reales de aprobación de la hipoteca.
Cómo vendemos tu piso con ITE desfavorable, paso a paso
Lo que pasa desde que nos llamas hasta que sales de la notaría. El mismo asesor todo el camino.
Valoración con la ITE ya descontada
Te damos un precio realista que tiene en cuenta el estado del edificio, no una cifra inflada para conseguir el encargo.
Documentación de la comunidad
Informe de la ITE, actas, presupuesto y certificado de deudas, antes de publicar el anuncio.
Estrategia de precio y de derrama
Decidimos contigo cuál de las tres opciones te conviene y la planteamos desde el primer anuncio.
Compradores filtrados
Solo enseñamos el piso a compradores que conocen la situación del edificio y tienen la financiación estudiada.
Negociación y arras
Negociamos sobre cifras reales y dejamos por escrito quién paga qué.
Notaría
Te acompañamos a la firma, con el certificado de la comunidad y, si toca, la retención pactada.
Dónde consultar la ITE de tu edificio en Madrid, Alcorcón, Móstoles y el sur de Madrid
Madrid capital
El Ayuntamiento tiene una consulta online en la que, introduciendo la dirección, ves el estado de la ITE o del IEE del edificio y su dictamen.
Alcorcón, Móstoles, Leganés, Fuenlabrada, Getafe y resto de municipios
Se aplica la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, desarrollada o no por cada ayuntamiento con su ordenanza. Hay dos vías: el administrador de fincas, que tiene el informe y las actas, y el departamento de urbanismo de tu ayuntamiento, donde se registra el acta de la ITE.
Si no sabes por dónde empezar, nos lo pides y lo gestionamos nosotros. Trabajamos en Alcorcón, Móstoles, Leganés, Fuenlabrada, Getafe, Arroyomolinos, Valdemoro, Pozuelo de Alarcón y Madrid capital.
Por qué vender con R House un piso con ITE desfavorable
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Herencias, VPO, pisos alquilados, proindivisos, divorcios. Una derrama pendiente es parte de nuestro trabajo habitual.
Más de 20 años en el sur de Madrid
Casi 475 reseñas en Google con 4,9★ entre nuestras oficinas de Ensanche Sur y Parque Lisboa, en Alcorcón.
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Preguntas frecuentes sobre vender un piso con ITE desfavorable
Las dudas más habituales, respondidas sin rodeos.
¿Se puede vender un piso si la ITE del edificio ha salido desfavorable?
Sí. Ninguna norma impide vender una vivienda en un edificio con la ITE desfavorable. Lo que sí tienes que hacer es informar al comprador del resultado y de las obras pendientes. A partir de ahí, la venta es como cualquier otra, con dos diferencias: el precio tiene en cuenta el coste de la obra y hay que pactar por escrito quién asume la derrama.
¿Cuánto baja el precio de un piso con la ITE desfavorable?
No hay un porcentaje fijo. Depende de qué haya salido mal y de si existe presupuesto. Una fachada con desprendimientos y sin presupuesto pesa mucho más que unas bajantes con la obra ya aprobada. Lo razonable es que la rebaja se acerque al coste real de la obra que corresponde a tu vivienda. Por eso en R House conseguimos el presupuesto y las actas antes de fijar el precio, para que el comprador no descuente de más por miedo.
Si vendo mi piso, ¿quién paga la derrama de la ITE, el comprador o yo?
Depende de cuándo se aprobó la derrama y de lo que se pacte. La Ley de Propiedad Horizontal atribuye el pago a quien es propietario cuando es exigible, y hay interpretaciones distintas sobre ese momento. Además, la vivienda responde ante la comunidad de las deudas del año en curso y de los tres anteriores. Por eso lo seguro es dejarlo pactado en las arras y en la escritura, con un descuento en el precio o reteniendo el importe en la notaría para pagárselo directamente a la comunidad.
¿Estoy obligado a decirle al comprador que la ITE es desfavorable?
Sí, y además te conviene. Si el comprador descubre después de firmar que había obras o derramas pendientes, puede reclamarte por vicios ocultos y pedir una rebaja del precio o incluso deshacer la venta. Contarlo desde el principio, con el informe y el presupuesto en la mano, te protege legalmente y te da una posición mucho más fuerte en la negociación.
¿Se puede vender un piso en Madrid si el edificio no ha pasado la ITE?
Es una situación distinta a tenerla desfavorable. En la Comunidad de Madrid la ITE es obligatoria para los edificios de más de 30 años y se repite cada 10. Si la comunidad no la ha hecho, la venta suele cerrarse con una cláusula en la que el comprador exonera al vendedor de esa obligación. Normalmente eso tiene un coste en el precio, porque el comprador asume la incertidumbre de lo que salga en la inspección.
¿Le darán la hipoteca a un comprador si la ITE del edificio es desfavorable?
Puede conseguirla, pero cada banco lo valora a su manera. La tasadora revisa el estado del edificio, y una ITE desfavorable con obras importantes sin resolver puede bajar la tasación o hacer que el banco preste menos. Para que la financiación no tumbe la venta a mitad de camino, trabajamos con compradores que ya tienen la hipoteca estudiada y les entregamos toda la documentación de la ITE desde la primera visita.
¿Me conviene pagar la obra antes de vender o vender con descuento?
Depende de tu liquidez y de en qué punto esté la obra. Si tienes dinero disponible y la comunidad ya la ha aprobado, adelantar tu parte de la derrama te permite vender sin cargas pendientes. Si no quieres adelantar nada y hay presupuesto, puedes vender con un descuento vinculado a ese coste. Si la derrama está cuantificada, puedes vender a precio de mercado y retener tu parte en la notaría. En la valoración te decimos cuál te sale mejor en tu caso concreto.
¿Qué documentos necesito para vender un piso con la ITE desfavorable?
Además de la documentación habitual de cualquier venta (escrituras, nota simple, recibo del IBI y certificado energético), necesitas el informe de la ITE con su dictamen, las actas de la comunidad donde se trata la obra, el presupuesto si existe y el certificado de deudas con la comunidad, que emite el administrador y se incorpora a la escritura. En R House se los pedimos al administrador de fincas antes de publicar el anuncio.
¿Cómo sé si la ITE de mi edificio es favorable o desfavorable?
En Madrid capital puedes consultarlo en la web del Ayuntamiento introduciendo la dirección del edificio. En Alcorcón, Móstoles, Leganés, Fuenlabrada, Getafe y el resto de municipios del sur de Madrid, lo más rápido es preguntar al administrador de fincas, que tiene el informe y las actas. También puedes consultarlo en el departamento de urbanismo de tu ayuntamiento, donde se registra la ITE. Si no sabes por dónde empezar, lo gestionamos nosotros.
¿Qué inmobiliaria me puede ayudar a vender un piso con ITE desfavorable en el sur de Madrid?
R House Asesores Inmobiliarios lleva más de 20 años vendiendo viviendas en Alcorcón y el sur de Madrid. Tiene oficinas en Ensanche Sur y Parque Lisboa y casi 475 reseñas en Google con 4,9★. Está especializada en operaciones complejas como herencias, VPO, pisos alquilados, proindivisos o edificios con obras pendientes. Cada propietario tiene un asesor fijo de principio a fin y una valoración realista, sin precios inflados para conseguir el encargo, algo especialmente importante cuando la ITE ha salido desfavorable.